LUOVUTUSVOITTOVERO: Oman asunnon myynnin verovapaus ja kahden vuoden sääntö

01.11.2010

Asunnon tai kesämökin myynnistä syntyy useimmiten myyntivoittoa tai -tappiota. Luovutusvoitoista on maksettava 28 prosentin pääomatulovero. Erityissäännöksen perusteella myyntivoitto voi olla verovapaa.

Oman asunnon myyntivoitto on yleensä verotonta. Myyntivoittoa ei veroteta, jos myyjä on käyttänyt omistuksessaan ollutta asuntoa omana tai perheensä vakituisena asuntona vähintään kaksi vuotta. Kahden vuoden omistus- ja asumisaika lasketaan päivästä päivään myynti- ja ostopäivien erotuksena.

Oman asunnon käsite on rajattu. Esimerkiksi tyttären opiskelukäytössä olleesta asunnosta maksetaan myyntivoittoverot muun omaisuuden tapaan.

Veroa asunnon voitollisesta myynnistä menee silloin, kun kahden vuoden aikaraja ei täyty.

Vastaavasti asunnon myynnistä voi syntyä tappiota. Tappio on vähennyskelpoinen ainoastaan silloin, kun asunnossa ei ole omistusaikana asuttu kahta vuotta.

Myyntitappioiden vähennysoikeus on rajoitettu. Tappiot voidaan vähentää vain ja ainoastaan myyntivoitoista, eikä niitä pidä siten sotkea muihin pääomatuloihin tai palkkatuloihin.

Koska kesämökkiä ei voi pitää vakituisena asuntoa, vapaa-ajan kiinteistön voitollisesta myynnistä on maksettava luovutusvoittoveroa.

Yksityishenkilöt voivat laskea luovutusvoiton kahdella vaihtoehtoisella menetelmällä.

Voitto voidaan laskea vähentämällä luovutushinnasta omaisuuden todellinen hankintameno sekä hankinnasta ja luovutuksesta aiheutuneet kustannukset. Voiton vähennykseen kelpaavia kustannuksia ovat muun muassa ostosta aikanaan maksettu leima- tai varainsiirtovero sekä myynnistä kiinteistönvälittäjälle maksettu palkkio.

Vuosittaiset korjauskulut eivät ole vähennyskelpoisia, mutta kiinteistön arvoa nostaneet peruskorjaukset kylläkin. Tositteet kuluista on oheistettava veroilmoitukseen.

Verotettava voitto voidaan laskea myös hankintameno-olettamaa käyttämällä. Jos omaisuus on omistettu vähintään kymmenen vuotta, omaisuuden hankintameno-olettama saadaan vähentämällä myyntihinnasta 40 prosenttia. Alle kymmenen vuotta omistettua omaisuutta myytäessä veroton osuus on 20 prosenttia.

Hankintameno-olettamaa käytettäessä myyntihinnasta ei saa vähentää muita kuluja.

Perintönä tai lahjana saadun omaisuuden hankintamenona käytetään perintö- ja lahjaverotuksessa vahvistettua arvoa tai vaihtoehtoisesti hankintameno-olettamaa.

Omakotitalon, kesämökin ja muun kiinteän omaisuuden ostajan on maksettava hankinnastaan 4 prosentin suuruinen varainsiirtovero. Asunto-osakkeen verokanta on 1,6 prosenttia.

Verosta on vapautettu 18-39-vuotias ensiasunnon ostaja.