KIINTEISTÖKAUPAN PURKU: Milloin kaupan purkaminen tulee kyseeseen? Onko purkuvaadetta edes järkevää esittää?

05.01.2010

Ostajalla on oikeus purkaa kauppa, mikäli kiinteistökaupan virhe on olennainen.

Käytännössä tuomioistuimet tuomitsevat kaupan puretuksi, mikäli kiinteistön korjauskustannukset ovat kauppahintaan nähden merkittävät. Tiettyä prosenttirajaa ei ole olemassa. Yleensä kauppa tuomitaan puretuksi , mikäli korjauskustannukset ylittävät 40-50 prosenttia kauppahinnasta.

Kaupan purkamista vaativan tulee kuitenkin huomioida myyjän maksukyky tai pikemminkin maksukyvyttömyys.

Tilanne on ongelmallinen, mikäli kauppa tuomitaan puretuksi, mutta myyjällä ei ole taloudellista mahdollisuutta palauttaa ostajalle kauppahintaa. Tällöin ollaan pattitilanteessa. Ostaja ei saa rahoja myyjältä, eikä ostajalla ole oikeutta myydä kiinteistöä eteenpäin.

Ostajan (tai ostajan asianajajan) tulee ennen kanteen nostamista tai viimeistään oikeudenkäynnin aikana pyrkiä selvittämään myyjän maksukyky. Eräs keino myyjän maksukyvyn varmistamiseksi on hakea turvaamistoimenpidettä (takavarikko) myyjää vastaan.

Takavarikon hakeminen myyjää vastaan ei ole sekään aivan yksinkertaista. Yleensä kihlakunnanvoudit edellyttävät käräjäoikeuden määräämältä takavarikkosummalta vastavakuuden asettamista. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että vouti hakee takavarikkoon myyjän omaisuutta 100.000 euron arvosta, jos ostaja tallettaa voudille 100.000 euron vastavakuuden.

Vastavakuus on yleensä pankkitakaus, johon voi kysyä oman pankkinsa mukaantuloa (pankillakin on omat intressinsä asiassa). Muutoin pankkitakaus on maksullinen.

Edellä mainitusta johtuen ostajan tulee harkita tarkoin, josko hän tyytyisikin vaatimaan kaupan purkamisen sijaan hinnanalennusta myyjältä.

Hinnanalennuksessa ostajalla säilyy kiinteistön omistusoikeus ja ostaja voi myydä virheellisen kiinteistön edelleen uudelle ostajalle. Luonnollisesti myynnissä on ilmoitettava kaikki tiedossa olevat virheet, mukaan lukien mahdollinen tuomioistuimen ratkaisu tai vahvistettu sovinto hinnanalennuksesta.

Tuomittu hinnanalennuskaan ei tule ostajalle kuin "Manulle illallinen". Usein myyjä on maksanut kauppahinnalla asuntolainansa, eikä hänelle ole jäänyt kauppahinnasta säästöä. Tällöin ostajan tulee varautua siihen, että kauppahinta palautuu hänelle vähitellen ulosoton kautta, jos sieltäkään. Ostajan tulee varautua myös siihen, että myyjä voi hakeutua velkajärjestelyyn.