LAHJAVEROTUS TAI YRITYSVEROTUS: Yrityskauppa, sukulaiskauppa, sukupolvenvaihdos. Verohallinnon uusi arvostamisohje. Käypä arvo verotuksessa

02.02.2010

Kiistellyn verohallinnon ohjeenkin jälkeen verottajan käsitys ainoasta oikeasta arvosta on vain yksi mielipide muiden joukossa, eikä sitä kannata purematta niellä. Fiksu kysyy verottajalta kuitenkin ennakkoratkaisua. 

Lähtökohtaisesti kuka tahansa saa myydä omaisuutta mihin hintaan tahansa. Ratkaisevaa kuitenkin on, keneltä auto tai osakkeet hankitaan.

Mikäli ostajan ja myyjän välillä vallitsee sukulaisuus- tai muu intressisuhde, kauppa joutuu verottajan suurennuslasin alle. Samoin käy yrityksen ja sen osakkaan välisille oikeustoimille.

Kiinteistön osto omalta osakeyhtiöltä liian halvalla tai huvilan myynti firmalle liian kalliilla johtaa peitellyn osingonjaon verotukseen.

Mikä sitten on käypä arvo? Yksinkertaisesti käyvällä arvolla tarkoitetaan sitä todennäköistä luovutushintaa, joka siirtyvästä omaisuudesta saataisiin toisistaan riippumattomien tahojen välisessä kaupassa.

Todennäköinen luovutushinta voidaan selvittää useilla eri menetelmillä. Käytetyin ja totuudenmukaisin lienee kauppa-arvomenetelmä. Siinä ratkaisun perusteena käytetään arvostamiskohteen kanssa vertailukelpoisia luovutushintoja. Ellei vertailukauppoja ole saatavilla, arvostamisessa voidaan käyttää tuottoarvoon tai tasearvoihin perustuvaa laskentakaavaa.

Kiistaton käypä arvo on omalla valuutalla: euro on euro ja dollari on dollari. Myös muut valuutat ovat helposti arvostettavissa. Samoin on julkisesti noteerattavien omaisuuserien laita. Jalometalleilla ja energialla on olemassa oma maailmanmarkkinahintansa.

Noteerattujen pörssiosakkeiden osalta arvostusongelmaa ei yleensä ole. Arvo-osuuden arvona pidetään vähintään kuolinpäivänä toteutuneen kaupan alinta hintaa. Lahjoituksessa arvostusajankohtana on lahjoituksen täyttymispäivä, eli päivä jolloin arvo-osuudet on kirjattu luovutuksensaajan arvo-osuustilille.

Perheyritysten arvostaminen on erityisen ongelmallista. Yksityisliikkeelle, henkilöyhtiön osuudelle tai perheosakeyhtiön osakkeelle on verohallituksen ohjeenkin jälkeen vaikea määritellä oikeaa hintaa. Alarajana voidaan käyttää lahtausarvoa. Ylärajana on huikeasti korkeampi tuottoarvo. Kaikki näiden väliin jäävät arvot ovat yhtälailla käypiä arvoja.

Edellä mainitulla Verohallinon ohjeella tarkoitetaan vuoden 2010 alusta sovellettavaa perintö- ja lahjaverotuksen yhtenäistämisohjetta Verohallinnon ohje Dnro 746/36/2009, 2.10.2009. Vaikka ohje on laadittu perintö- ja lahjaverotusta varten, määritetään käypä arvo lähtökohtaisesti myös muussa verotuksessa ohjeen mukaisesti silloin, kun arvonmäärittämisen tavoitteena on kohteen arvostaminen sen käypään arvoon.

Ohjetta voidaan käyttää esimerkiksi tuloverotuksen peiteltyä osinkoa koskevissa tapauksissa, kun määritetään käypää arvoa osakkaan ja yhtiön välisessä suhteessa tavanomaisille omaisuusesineille, kuten asunto-osakkeelle, kiinteistölle tai muulle vastaavalle esineelle.

Verohallinnon ohje ei anna tyhjentävää tai yksiselitteistä ratkaisua arvostusongelmaan. Esimerkkinä tästä ovat pörssinoteerattomat osakkeet. Ne voidaan arvostaa yrityksen substanssi- ja tuottoarvon perusteella. Toisaalta ohje mahdollistaa myös kassavirtojen nykyarvolaskelmaan perustuvan arvonmäärityksen. Eli yhtä arvostusmuottia ei ole edelleenkään olemassa.

Tuottoarvo on yritysvarallisuutta laskettaessa periaatteessa ainut oikea arvo, koska se tavallaan kuvaa tulevien kassavirtojen nykyarvoa. Tuottoarvoa käytettäessä kaksi veroviranomaista saattaa päätyä kuitenkin aivan eri lukemiin. Toinen voi sanoa yrityksen arvoksi miljoonan ja toinen viisi miljoonaa euroa. Verotuksen yhdenvertaisuuden kannalta arvostaminen pitäisikin lähteäkin liikkeelle tasearvoista. Ohje ei kuitenkaan tätä näkemystä tue.

Tuottoarvolaskelmien poikkeamat johtuvat vuosituoton erilaisista laskentakaavoista. Lopputulos on aivan toisenlainen, jos diskonttaus tehdään kymmenellä prosentilla viiden prosentin sijaan. Tuotto-odotusten pohjana käytetyt lukemat vaihtelevat kirjanpidollisesta tuloksesta ulosjaettuun osinkoon. Merkitystä on myös sillä, otetaanko vertailun kohteeksi viimeinen tilikausi tai pitempi aikaväli.

Tasearvoja käytettäessä henkinen pääoma ja know-how jää arvostamatta. Teknologiayhtiön voi lahjoittaa hyvin alhaisella verolla, kun taas perinteisistä yhtiöistä verot kerätään raskaammalla kädellä.

Tietoalan yrityksillä omaisuutta ei välttämättä ole, jolloin tasearvo on nolla. Silti niillä voi olla huikea markkina-arvo, jopa satoja miljoonia euroja. Vastaavasti linja- tai kuorma-autoilijan taseella saattaa olla korkea pääoma-arvo. Näillä perusteilla tasearvojen käyttäminenkään ei ole välttämättä oikeudenmukaista.

Toinen vaikea kohde ovat kiinteistöt. Maapohjan osalta jokainen kiinteistökauppa rekisteröidään ja hinta merkitään luetteloon. Kaupat eivät ole kuitenkaan identtisiä, sillä usein myydyn maan pinta-ala ratkaisee. Suuren metsäpalstan ja rantatontin neliöhinnathan poikkeavat melkoisesti toisistaan. Merkitystä on myös sillä, sijaitsevatko rakennukset haja-asutusalueella vai kaavoitusalueella.

Verohallinnon ohjeen mukaan haja-asutusalueella sijaitseva kiinteistö arvioidaan viime kädessä niin sanotun jälleenhankinta-arvon perusteella. Tässäkin tapauksessa verottajan harkintavalta on poikkeuksellisen suuri: Jälleenhankinta-arvoa voidaa alentaa tai korottaa 30 prosentilla.

Asunto-osakkeiden osalta arvostusongelmaa ei ole ollut ennen tai jälkeen arvostusohjeen. Veroviranomaisella on tarkat tiedot joka ikisen huoneiston myynnistä. Siten perintöverottajan on helppo tarkistaa, vastaako perukirjaan merkitty arvo todellista markkinahintaa. Aivan sataprosenttisesti vertailukauppoja ei tuijoteta, sillä verottaja voi alentaa tai korottaa keskimääräistä neliöhintaa 10-20 prosentilla. Verotuskäytännössä vertailuhintoja pikemminkin alennetaan kuin korotetaan.

Oman selustansa voi turvata käyvän arvon määrityksessä kahdella tapaa. Ensinnäkin kauppaan voi kysyä verottajan sitovaa ennakkotietoa tai -ratkaisua. Toinen vaihtoehto on toteuttaa kauppa tai lahjoitus kylmäpäisesti ilman etukäteistoimia ja kiistellä verottajan kanssa jälkeenpäin arvostamisesta.

Kirjallisessa kannanotossa verottaja ilmoittaa etukäteen siirtyvän omaisuuden käyvän arvon. Tämän perusteella vastike osataan asettaa oikeanlaiseksi esimerkiksi sukupolvenvaihdoksissa. Merkittävissä intressiluovutuksissa maksullinen ennakkotieto on syytä aina pyytää.

Ennakkotietoa voi kysyä esimerkiksi silloin, kun osakas on aikeissa ostaa omalta osakeyhtiöltä henkilöauton. Vastaavasti peitellyn osingonjaon verotukselta voidaan välttyä myyntitapauksessa. Kun osakas on saanut siunauksen luovuttaa kiinteistönsä yritykselle sadallatuhannella eurolla, ei verottaja voi tähän arvoon enää puuttua.

Perintö- ja lahjaverotuksessa kauppahinnalle sallitaan pieni pelivara. Mikäli lahjanluonteisessa kaupassa maksettu kauppahinta ylittää kolme neljäsosaa käyvästä arvosta, erotuksesta ei määrätä lahjaveroa. Yrityksen tai maatilan sukupolvenvaihdoksessa riittää tätäkin pienempi vastike.

Tuloverotuksessa vastaavaa sääntöä ei ole. Siten sadantuhannen euron arvoisten pörssiosakkeiden ostaminen yhtiöltään kymppitonnia tai kahta halvemmalla johtaa peitellyn osingonjaon verotukseen.

Verottajan väitettä tietyn varallisuuden käyvästä arvosta ei välttämättä kannata niellä suosiolla. Yhtä ainoaa oikeaa arvoa kun ei ole edes olemassa. Käypä arvo on joukko erilaisia arvoja.

Vasta-argumentteina verottajan näkemyksille toimivat asiantuntija-arviot. Esimerkiksi kiinteistöjen osalta on tavanomaista, että kohteesta hankitaan kahden tunnetun kiinteistönvälittäjän arvio tai lausunto. Näiden arvioiden keskiarvoa voidaan käyttää käypänä arvona. Ellei verottaja tätä hyväksy, sen on itse esitettävä uutta näyttöä käyvästä arvosta.