KYSYMYS KIINTEISTÖKAUPASTA: Kiinteistökaupan purkaminen tai hinnanalennus? Myyjän maksukyvyn merkitys. Takavarikko

19.10.2011

Olemme ostaneet viime keväänä puolisoni kanssa omakotitalon, joka on osoittautumassa hometaloksi. Millä edellytyksillä kaupan voi purkaa? Entä jos myyjillä ei ole enää kauppahintaa tilillään?

Käytännössä tuomioistuimet tuomitsevat kaupan puretuksi, mikäli kiinteistön korjauskustannukset ovat kauppahintaan nähden olennaiset. Tiettyä prosenttirajaa ei ole olemassa. Yleensä kauppa tuomitaan puretuksi, mikäli korjauskustannukset ylittävät 40-50 prosenttia kauppahinnasta.

Kaupan purkamista vaativan tulee kuitenkin huomioida myyjän maksukyky tai pikemminkin maksukyvyttömyys.

Tilanne on ongelmallinen, mikäli kauppa tuomitaan puretuksi, mutta myyjällä ei ole taloudellisia edellytyksiä palauttaa ostajalle kauppahintaa. Tällöin ollaan pattitilanteessa. Ostaja ei saa rahoja myyjältä, eikä kiinteistön myynti eteenpäin käytännössä onnistu lainhuutorekisterimerkinnästä johtuen.

Edellä mainitusta johtuen ostajan tulee harkita tarkoin, josko hän tyytyisikin vaatimaan kaupan purkamisen sijaan hinnanalennusta myyjältä.

Hinnanalennuksessa ostajalla säilyy kiinteistön omistusoikeus ja ostaja voi myydä virheellisen kiinteistön edelleen uudelle ostajalle. Luonnollisesti myynnissä on ilmoitettava kaikki tiedossa olevat virheet, mukaan lukien mahdollinen tuomioistuimen ratkaisu tai vahvistettu sovinto hinnanalennuksesta.

Tuomittu hinnanalennuskaan ei takaa ostajalle rahasuoritusta. Usein myyjä on maksanut kauppahinnalla asuntolainansa, eikä hänelle ole jäänyt kauppahinnasta säästöä. Tällöin ostajan tulee varautua siihen, että kauppahinta palautuu hänelle vähitellen ulosoton kautta, jos sieltäkään. Ostajan tulee varautua myös siihen, että myyjä voi hakeutua velkajärjestelyyn.

Ostajan tuleekin ennen kanteen nostamista tai viimeistään oikeudenkäynnin aikana pyrkiä selvittämään myyjän maksukyky. Eräs keino myyjän maksukyvyn varmistamiseksi on hakea turvaamistoimenpidettä eli takavarikkoa myyjää vastaan.